WG Mietvertrag

Was muss Ich bei einem WG Mietvertrag als Vermieter beachten?

Wenn Sie darüber nachdenken Ihre Immobilie an eine Wohngemeinschaft (WG) zu vermieten, benötigen Sie dafür einen konventionellen Mietvertrag. Als Vermieter gilt zu beachten, dass es hierfür drei verschiedene Möglichkeiten gibt, diesen WG Mietvertrag auszugestalten. In jedem Fall ist es ratsam in einen rechtssicheren Mietvertrag zu investieren um bei einem möglichen Streit abgesichert zu sein. In diesem Beitrag klären wir Sie über die drei Varianten auf. Zudem informieren wir über die Kündigung von WG-Mietverträgen und weiterer Details zum Thema Wohngemeinschafts-Mietvertrag. Lesezeit ca. 4 Minuten.

Was muss Ich bei einem WG Mietvertrag als Vermieter beachten?

FAQ – wichtige Infos kurz und knapp

 

  • Bei Vermietern am beliebtesten ist die Variante mit Hauptmietern, die eine gesamtschuldnerische Haftung haben.
  • Die Mieter (WG-Bewohner) ziehen meistens die Variante zwei Hauptmieter-Untermieter vor, bei dem Sonderregelungen gelten.
  • Die Variante drei wird für Berufstätigen-WGs oder auf Wunsch der WG-Bewohner angewandt: hierkönnen Sie sich für einen Vertrag mit mehreren eigenständigen Mietern entscheiden
  • Im WG-Mietvertrag sollten Sie alle wichtigen Details festhalten und eine Nachmieterregelung einschließen, um abgesichert zu sein.
  • Als Vermieter ist es ratsam sich bewusst für eine der drei Varianten zu entscheiden und diese rechtssicher auszugestalten

Wie sieht ein WG-Mietvertrag aus?

 

Der Einzug in eine WG wird häufig von Studenten und Auszubildenden als erste Form des Wohnens nach dem Auszug aus dem Elternhaus genutzt. Von Vermietern wird die Form der WG häufig genutzt, um dieselbe Wohnung an mehrere Unterparteien zu vermieten. Wenn die Wohnung zum Beispiel in einer Studentenstadt gelegen ist kann mit einem WG-Mietvertrag die Wohnung häufig leichter vermietet werden als mit einem normalen Mietvertrag.

 

Viele Vermieter vermieten auch gern an Studierende, da diese kurzfristig in die Wohnung einziehen können und häufig unkompliziert sind. Zugleich ist es für Vermieter wichtig, dass Sie sich mit einem rechtssicheren Mietvertrag vor möglichen Schäden und plötzlichen Kündigungen schützen.

 

Für WG Mietverträge gibt es drei unterschiedliche Varianten. Zunächst gilt es, sich für eine Variante des WG-Mietvertrags zu entscheiden. Man unterscheidet unter:

  • Mehrere Untermieter, ein Hauptmieter
  • Nur Hauptmieter
  • Nur eigenständige Mieter

 

Variante 1: mehrere Untermieter, ein Hauptmieter

Bei dieser Variante schließt der Vermieter mit einem Hauptmieter einen Mietvertrag ab und erlauben Ihm Untermieter zu finden und mit diesen Untermietverträge zu unterschreiben. Nachdem Sie einen Hauptmieter bestimmen, schließt diese Person Untermietverträge mit weiteren Bewohnern ab. Somit ist der Hauptmieter Mieter und Vermieter zugleich. Sie als Hauptvermieter haben aber kein vertragliches Verhältnis mit den Untermietern, müssen dem Hauptmieter aber genehmigen, dass dieser Untermieter in Wohnung holen darf.

 

Was passiert, wenn sich die Untermieter wechseln? Bei einem Wechsel der Untermieter haben Sie ein Mitspracherecht. Der Hauptmieter ist verpflichtet Ihnen Namen, Bonität und andere wesentliche Informationen zu den Untermietern mitzuteilen. Die Bezahlung der Miete,  die Kommunikation rund um das Mietverhältnis und die Erstellung der Untermietverträge laufen ausschließlich über den Hauptmieter.

 

Wichtig für Vermieter

Wenn in einem WG-Mietvertrag die Untermiete erlaubt ist, dürfen Sie als Vermieter die Kandidaten für die Untermiete nur aus berechtigten Gründen ablehnen. Andernfalls darf der Mieter die Wohnung fristlos kündigen.

 

Für Sie als Vermieter hat die Variante 1 (Hauptmieter-Untermieter) bei der WG den Vorzug, dass weniger Aufwand für entsteht. Der Hauptmieter allein haftet Ihnen gegenüber und ist für Sie der einzige Ansprechpartner. Er sucht die Kandidaten heraus, macht die „Castings“ und unterschreib die Untermietverträge. Es gelten dabei die gesetzlichen Kündigungsfristen. Wir empfehlen Ihnen zusätzlich im Mietvertrag mit dem Hauptmieter zu vereinbaren, dass bei Ausscheiden des Hauptmieters einer der Untermieter in den Hauptmietervertrag eintreten und dessen Position einnehmen darf. So garantieren Sie einen unkomplizierten Mieterwechsel, was vor allem dann gut ist, wenn der Hauptmieter von Anfang an weiß, dass er nur auf bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben möchte.

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Variante 2: Hauptmieter-Modell

 

Die zweite Variante der WG-Vermietung ist die Hauptmieter Variante, bei der alle Mieter Hauptmieter sind. Diese Variante des Wohngemeinschaftsmietvertrags ist bei Vermietern beliebt. Als Vermieter haben Sie nämlich die Garantie, dass alle Mieter Ihnen gegenüber verantwortlich und haftbar sind. Die Haftung verteilt sich also im Vergleich zu Variante 1 auf mehrere Schulten und es gibt keine Mieter, die nicht in der Haftung sind. Vor allem bei Studierenden, für die eine Wohngemeinschaft die das erste Mietverhältnis ist, ist diese Variante empfehlenswert. Denn bei der Variante 1 kann es zum Zahlungsfall kommen, wenn der Hauptmieter nicht rechtzeitig die Miete von seinen Untermietern erhält.

 

Als Vermieter müssen Sie bei der Variante 2 immer mit allen Mitbewohnern kommunizieren, um Änderungen im Mietverhältnis bekannt zu geben. Zugleich gilt eine Kündigung nur dann, wenn alle Hauptmieter Ihnen ein Kündigungsschreiben senden.

 

Hinweis für Vermieter

 

Die gesamtschuldnerische Haftung der Hauptmieter ist bei Vermietern beliebt. Es bedeutet, dass sie als Vermieter Forderungen von jedem Hauptmieter in voller Höhe erheben können. Wenn eines der WG-Mitglieder die Miete nicht bezahlen kann, können Sie von jedem anderen WG-Mitglied diese Schulden einklagen, aber nicht in doppelter Höhe.

Variante 3: Eigenständige-Mieter

 

Neben den beiden beschriebenen Variante können Sie sich als Vermieter sich auch für Variante 3 entscheiden. Bei der „eigenständige-Mieter-Variante“ unterzeichnen Sie mit jedem Bewohner einen einzelnen Mietvertrag pro WG-Zimmer. Der Vertrag enthält dann einige zusätzlichen Abschnitte für die Rechte zur Einzelnutzung eines Zimmers sowie zur Mitbenutzung von Gemeinschaftsräumen wie Küche, Bad und ggfs. Wohnzimmer / Garten.

 

Der Hauptunterschied zum Hauptmieter-Modell besteht darin, dass es keine gesamtschuldnerische Haftung gibt. Das bedeutet im Detail:

  • Jedes Wohnungsmitglied ist für seine eigenen Räume und die Gemeinschaftsräume zuständig.
  • Wenn ein Mieter nicht bezahlt, haben Sie die Möglichkeit nicht, den fehlenden Betrag von anderen Bewohnern der WG einzuklagen.

 

Aus diesem Grund ist diese Variante bei Studierenden und anderen WG-Bewohnern meist die Beliebteste.

 

Wichtig ist für Sie als Vermieter, dass Sie bei der Variante 3 die Nebenkosten mit jedem Mieter einzeln abrechnen müssen. Durch das Einführen einer Nebenkostenpauschale können Sie den Verwaltungsaufwand minimieren.

 

In der Praxis kommt die Variante 3 dann zum Einsatz, wenn die Mieter nicht daran interessiert sind, ihre Mitbewohner selbst auszusuchen. Man spricht hier häufig von einer „Zweck WG“. Denn bei der Variante 3 kümmern Sie sich als Vermieter darum, die verschiedenen Mitbewohner der Wohngemeinschaft zu finden und WG-Einzelmietverträge mit diesen abzuschließen. Es handelt sich meist um Kurzzeitmieter oder um Berufstätige, die nur für eine bestimmte Zeit einen Raum in der Stadt brauchen und nicht unbedingt an einer engen Freundschaft mit den Mitbewohnern interessiert sind.

Wie kann ich als Vermieter einen WG-Mietvertrag kündigen?

 

Die Kündigung einer Wohngemeinschaft läuft grundsätzlich genauso ab wie eine normale Kündigung. Als Vermieter müssen Sie darauf achten, dass die genauen Kündigungsbedingungen so genau wie möglich im Mietvertrag beschrieben sind.

 

Wenn Sie sich für die Hauptmieter-Untermieter Variante entscheiden sollten, gibt es + Sonderregelungen für die Untervermietung, die Sie beachten müssen

  • Der Hauptmieter kann ohne berechtigtes Interesse mit einer Frist von 6 Monaten den Mietvertrag kündigen
  • Der Hauptmieter muss die Kündigungsfrist bei berechtigtem Interesse von 3 Monaten beachten.
  • Der gesetzliche Kündigungsschutz nicht bei der Vermietung von möblierten Zimmern als Untermiete. Der Hauptmieter kann den Untermietern hier kurzfristig bis zum 15. eines Monats für den Auszug am Monatsende kündigen.
  • Als der Vermieter an den Hauptmieter dürfen Sie den Untermietern nicht kündigen. Sie müssen sich stattdessen an den Hauptmieter richten.
  • Eine Kündigung kann häufig daran scheitern, dass der Mietvertrag nicht rechtssicher ist, hiergegen sollten Sie sich als Vermieter absichern.

 

Auch zu beachten:

  • Bei der Variante 2 (Hauptmieter-Modell) müssen Sie als Vermieter allen Hauptmietern auf gleichzeitig kündigen und dabei die Fristen beachten.
  • Beim der Variante 3 mit vielen eigenständigen Mietern können Sie als Vermieter jedem Mieter einzeln kündigen.

 

Vorsicht ist besser als Nachsicht

Allgemein sind WG Mietverträge eine gute Variante um in Studentenstädten zu vermieten. Bei der Ausgestaltung des Mietvertrags sollten Sie jedoch darauf achten die richtige Variante zu wählen und dafür einen rechtssicheren Mietvertrag zu erwerben, zum Beispiel hier auf der Seite. Ein Mietstreit kann Sie später viel Geld kosten. Dagegen können Sie sich mit wenigen Euro absichern statt eine kostenfreie Variante zu wählen.

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Johannes HuberAuthor posts

Rechtsanwalt – Experte für Immobilienrecht Seit 2010 hat Johannes als Rechtsanwalt getätigt. Seine Tätigkeiten erstrecken sich auf die wesentlichen Bereiche des Zivil-, Wirtschafts- und Unternehmensrechts. Schwerpunkt bilden jedoch Beratung und Vertretung im Bereich Immobilienrecht. Neben seiner Tätigkeit als Rechtsanwalt verwaltet er Immobilieneigentum und kennt daher auch die praktischen Bedürfnisse von Wohnungseigentumsgesellschaften, Immobilieneigentümern und Mietern.

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