Mietvertrag

Alles zum berüchtigten Mietvertrag

Als Vermieter sollte man sehr daran interessiert sein, einen luftdichten und rechtssicheren Mietvertrag aufzusetzen. Indem man für zukünftige Probleme bereits vorsorgt und für diese bestimmte Klauseln einbaut, kann man sich eine ganze Menge Ärger ersparen. Als Vermieter hat man es sowieso nicht leicht, durch richtige Mietverträge kann man sich einiges an Arbeit sparen.

 

Grundlegendes zu Mietverträgen

mietvertragExtrem häufig beobachtet man, dass bei der Vermietung von Wohnraum Formularmietverträge verwendet werden. Diese werden dann vom Vermieter gestellt und müssen vom Mieter nur noch unterzeichnet werden. Es gibt jedoch auch möglich, dass Mieter und Vermieter einzelne Klauseln oder gar den gesamten Vertrag zusammen aushandeln. Ansonsten geht man in der Regel davon aus, dass der Vermieter die stärkere Vertragspartei ist, wenn die Ungleichheit zu groß ist und damit der Mieter zu stark benachteiligt wird, gibt es rechtliche Folgen. Diese Formularmietverträge bezeichnet man aufgrund ihrer Struktur auch als Allgemeine Geschäftsbedingungen.

 

Die Arten von Mietverträgen

Selbstverständlich gibt es unterschiedliche Arten von Mietverträgen. Die erste ist der unbefristete Mietvertrag. Hier kann der Mieter innerhalb einer Frist von 3 Monaten ohne Gründe angeben zu müssen, den Vertrag kündigen. Der Vermieter muss hierfür jedoch einen guten Grund besitzen, um dem Mieter zu kündigen.

Ansonsten gibt es noch den unbefristeten Mietvertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht. Hier verzichten beide Vertragsparteien auf ihr Recht zu kündigen. Nach Unterzeichnung des Mietvertrages darf das Mietverhältnis jedoch maximal 4 Jahre lang laufen.

Anschließend kommt der Indexmietvertrag, wo sich die entsprechenden Mieterhöhungen an einem Preisindex orientieren. Dieser Preisindex soll gewährleisten, dass der Wert der bezahlten Mieter ziemlich stabil bleibt.

Beim sogenannten Staffelmietvertrag regelt man zuvor im Vertrag, zu welchem Zeitpunkt die Miete wie stark erhöht wird.

Zu guter Letzt kommt der Untermietvertrag, wo man als Hauptmieter der Vermieter des Untermieters ist. Allzu häufig sieht man diesen jedoch nicht.

 

Mietvertrag – mündlich oder schriftlich?

Man hat grundsätzlich die Wahl, ob man einen mündlichen oder schriftlichen Mietvertrag ablegen will. Mündliche Mietverträge sind in der Regel einfacher und schneller abgeschlossen. Problematisch wird es jedoch im Streitfall. Grundsätzlich gilt erstmal das Gesetz des Bürgerlichen Gesetzbuches, lediglich Abweichungen zu diesem und Sonderregelungen legt man mündlich fest. Im Streitfall ist es jedoch schwer, diese Regelungen nachzuweisen. Im Streitfall ist in der Regel ein Vertragspartner daran interessiert, gegen den Vertrag zu verstoßen. Nachzuweisen, dass es sich um einen Vertragsbruch handelt, ist nun extrem schwer. Daher muss man in der Regel als Vermieter zum Geldbeutel greifen und am Ende des Tages blechen.

Besser ist es also, einen schriftlichen Mietvertrag festzulegen. Im Streitfall verweist man einfach auf eine zusätzliche Klausel und das Problem ist geklärt. Als Vermieter geht man dadurch auch sicher, dass die Kosten am Ende nicht an einem selbst hängenbleiben. Man sollte jedoch als Vermieter wirklich darauf achten, rechtssichere Mietverträge vorzulegen, die bereits zahlreiche zukünftige Probleme behandeln.

 

So hat ein Mietvertrag auszusehen

Mietverträge können sich untereinander sehr stark unterscheiden, bestimmte Elemente müssen jedoch zwingend im Vertrag vorhanden sein. Zu diesen zählen:

  • Der vollständige Name des Mieters und Vermieters
  • Die Adresse der Immobilie bzw. die Lage der Wohnung
  • Die Höhe der Miete und der Kaution (darf maximal drei Monatsmieten betragen)
  • Gegebenenfalls Regelungen zu Betriebskosten oder Schönheitsreparaturen

Wenn für bestimmte Probleme keine Regelungen oder Sonderklauseln festgelegt wurden, so greifen einfach die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Als Vermieter ist es gut zu wissen, dass man im Mietvertrag verschiedene Pflichten einfach an den Mieter weitergeben darf. Hierzu zählen lästige Kleinigkeiten wie die Gartenpflege oder das Schneeräumen im Winter. Bestimmte Pflichten hat man jedoch nach wie vor selbst zu erfüllen, so darf der Vermieter nicht bei größeren Renovierungen mitbezahlen und dergleichen.

Zum Glück aller Vermieter hat man jedoch neulich festgelegt, dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden darf. Hierzu zählen insbesondere die Malerarbeiten, die alle paar Jahre anfallen. Erneut muss man jedoch auf das Ausmaß dieser Regeln achten, wird zu viel gefordert, so ist das nicht mehr legal.

 

Mietvertrag – Der Teufel liegt im Detail

Insbesondere wenn man mehrere Immobilien vermietet, sollte man wirklich darauf achten, dass jedes kleine Detail des schriftlichen Mietvertrages stimmt. Ist beispielsweise die Wohnungsgröße falsch angegeben, kann man als Vermieter dafür zur Kasse gerufen werden. Schlimmstenfalls wird der Mieter probieren wollen, jedes kleinste Problemchen des Mietvertrages zu seinem eigenen Nutzen zu verwenden.

Wichtig sind wirklich die kleinsten Details, die auch unter mehreren Hausbewohnern ein ordentliches Zusammenleben fördern sollen. So muss man beispielsweise im Mietvertrag festlegen, dass der Mieter zum Reinigen des Treppenhauses verpflichtet ist. Es sind diese Kleinigkeiten, die schnell zu größeren und nervenzehrenden Problemen ausarten können.

 

Fazit

Als Vermieter ist es von höchster Bedeutung, dass man einen luftdichten Mietvertrag aufstellt. Man erspart sich von vornherein eine ganze Stange Probleme, wenn man diese Probleme einfach vorab im Mietvertrag regelt. Wenn es sich lohnt, sich irgendwo viel Zeit zu nehmen, dann ist das bei Mietvertrag der Fall. Letzten Endes wird durch diesen das Geld verdient.

 

Häufig gestellte Fragen

 

Mietvertrag – Was ist die Obergrenze für Mieten?

Prinzipiell darf man als Vermieter soviel verlangen, wie der Mieter denn zahlen will. Die Obergrenze ist die Mietwucherei. Nutzt der Vermieter einen Mangel der Wohnung und kassiert dadurch mehr als 20 % der Miete im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen, so liegt der Mietwucher vor. Besondere Regelungen gibt es in Ländern mit Mietpreisbremsen, hier unterscheiden sich jedoch die Regelungen von Fall zu Fall.

 

Ist Baulärm Grund genug für eine Mietminderung?

Aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs geht hervor, dass man aufgrund von Baulärm in der Nachbarschaft keine Mietminderung veranschlagen darf. Der Vermieter ist nicht selbst dafür verantwortlich, dass Bauarbeiten ausgeführt wurden, bezahlen soll er dafür also auch nicht.

 

Darf ich dem Mieter einfach so kündigen?

Als Vermieter ist man bestimmten Regelungen zur Kündigung des Mieters ausgesetzt. Als Vermieter braucht man so einen zulässigen Kündigungsgrund, bevor man den Mieter vor die Tür setzen darf. Am häufigsten erlebt man Kündigungen aufgrund von Mietrückständen oder wegen schweren Vertragsverstößen. Zu diesen schweren Vertragsverstößen zählt man am häufigsten unerlaubte Untervermietung, Beleidigung des Vermieters oder die unerlaubte Zutrittsverweigerung. Wenn man sich jedoch ordentlich verhält, muss man nur Angst davor haben, dass der Vermieter aus Eigenbedarfsgründen kündigt.

Einen Mieter wirklich vor die Tür setzen darf man lediglich mit einem Räumungstitel. Hierfür muss zuvor eine Räumungsklage beim Amtsgericht eingegangen sein.

 

Was ist, wenn Gäste oder Besucher gegen die Vertragsordnungen verstoßen?

Es ist klar festgelegt, dass der Mieter dafür verantwortlich ist, dass auf seiner gemieteten Fläche die Vertragsordnungen eingehalten werden. Wenn seine Gäste und Besucher das also nicht respektieren, so haftet er dennoch selbst dafür.

 

Ich habe früher gegen Regeln verstoßen, darf der Vermieter mich nun herausschmeißen?

Häufig kommt es vor, das man in weiter Vergangenheit Probleme mit dem Vermieter hatte. Nichtsdestoweniger darf dieser einen nicht herausschmeißen. Es geht immer um das Verhalten zurzeit, wenn man zum jetzigen Zeitpunkt nicht in der Miete zurückliegt, so darf man nicht dafür rausgeschmissen werden, zu früheren Zeiten nicht ordnungsgemäß bezahlt zu haben.

 

Mietvertrag – Ist das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters beendet?

Dem ist nicht zwangsläufig so, ziemlich häufig treten die Verbliebenen des Verstorbenen in den Mietvertrag ein. Es ist also nicht nötig, dass ein neuer Mietvertrag ausgehandelt wird, der alte wird schlichtweg übernommen. Man kann jedoch auch den Eintritt in diesen Mietvertrag ablehnen, hierfür gilt eine Frist von einem Monat nach Tod des Mieters. Währenddessen hat der Verbliebene also die Möglichkeit, den Mietvertrag abzulehnen oder anzunehmen.

 

Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel der Wohnung haben?

Tatsächlich ist das nicht erlaubt, als Vermieter muss man alle existierenden Schlüssel an den Mieter übergeben. Als Vermieter hat man kein Recht dazu, einen Schlüssel für die Wohnung wieder zu verlangen.

Bei bestimmten Fällen, bspw. wenn der Mieter verreist, muss er jedoch dafür sorgen, dass bei Notfällen Dritte Zutritt zur Wohnung haben können. Darum sollte man, wenn man länger außer Haus ist, einen Schlüssel an einen Nachbarn oder eine Vertrauensperson geben.

 

Darf der Vermieter in die vermietete Wohnung?

Als Vermieter hat man kein Besichtigungsrecht, man hat also grundsätzlich kein Recht darauf, die vermietete Wohnung einfach zu betreten. In extremen Notfällen, wie bei Bränden oder Rohrbrüchen, darf man dennoch die Wohnung betreten.

Es gab bereits einige Rechtsprechungen, bei denen sich Vermieter Zutritt zur Wohnung verschafft haben, nachdem sie den Schlüssel überreicht bekommen sollten, der Mieter jedoch nicht erschienen war. Sie hatten also eigentlich den Schlüssel haben sollen, mussten sich aber dennoch anderweitig Zutritt zur Wohnung verschaffen. Das Amtsgericht in Köln urteilte, dass dies nicht rechtens sei, als Vermieter muss man den Schlüssel erst überreicht bekommen.

Wer sich nun denkt, dass eine entsprechende Klausel im Mietvertrag solche Privilegien mit sich bringen kann, hat sich geschnitten. Selbst wenn eine Klausel im Mietvertrag vorliegt, so ist diese rechtlich nicht wirksam.

Johannes HuberAuthor posts

Rechtsanwalt – Experte für Immobilienrecht Seit 2010 hat Johannes als Rechtsanwalt getätigt. Seine Tätigkeiten erstrecken sich auf die wesentlichen Bereiche des Zivil-, Wirtschafts- und Unternehmensrechts. Schwerpunkt bilden jedoch Beratung und Vertretung im Bereich Immobilienrecht. Neben seiner Tätigkeit als Rechtsanwalt verwaltet er Immobilieneigentum und kennt daher auch die praktischen Bedürfnisse von Wohnungseigentumsgesellschaften, Immobilieneigentümern und Mietern.

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