Mietvertrag Vermieter

Die Rolle des Mietvertrages für den Vermieter

Immobilien sind eine der sichersten Methoden, Geld anzulegen. Der Regelfall sieht so aus, dass man sich eine Immobilie kauft und diese durch Mieten abbezahlt, bis die Mieten zum eigenen Profit werden. Abgeschlossen wird der wichtigste Deal in diesem Prozess, derjenige zwischen Mieter und Vermieter, durch einen Mietvertrag. Hier unterscheidet sich ein guter Investor von einem schlechten, da einem der Mietvertrag unvergleichlich viel Arbeit ersparen kann, wenn man ihnen richtig aufsetzt.

 

Hole alles für den Vermieter raus

In der deutschen Gesetzgebung steht im Mietrecht der Mieter klar im Vordergrund, er hat also mehr Privilegien und Rechte als der Vermieter. Insbesondere wenn es um Geld geht, wird häufig der Vermieter zur Kasse gebeten.

mietvertrag vermieterBeim Aufsetzen eines guten Mietvertrages geht es darum, möglichst viele Aufgaben und möglichst viele Kosten an den Mieter zu übertragen. Man selbst als Vermieter muss sowieso viel zu oft zum Geldbeutel greifen, zumal einem nicht allzu viel Spielraum bleibt, sollte man alles herausholen, was geht.

 

Mietvertrag Vermieter – Wichtige Kleinigkeiten

Zu einem Mietvertrag gehören immer bestimmte Elemente, die man zugunsten des Vermieters ansetzen sollte. So muss man im Mietvertrag regeln, bis zur welcher Kostenhöhe einzelne Reparaturen vom Mieter übernommen werden und wie hoch die jährliche Gesamtsumme des Mieters für kleine Reparaturen sein kann. Große Reparaturen muss man als Vermieter selbst übernehmen. Man macht sich das Leben extrem einfach, wenn man einfach genau festlegt, ab welcher Grenze der Mieter noch für Reparaturen zu bezahlen hat. Im Streitfall muss man einmal auf die Klausel verweisen und das Problem ist gelöst.

Darüber hinaus muss die Nebenkostenzahlung nicht im Mietvertrag geregelt werden, sie ist lediglich ein Extra. So kann man an dieser Stelle vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Wenn man als Vermieter jedoch eine Nebenkostenabrechnung durchführen will, muss man das Fundament dafür bereits im Mietvertrag legen.

Als Vermieter ist man mit einer Kaution immer gut beraten. Ist die Kaution jedoch nicht bereit im Mietvertrag zu finden, so darf der Vermieter diese nicht einfordern.

Normalerweise übernimmt der Vermieter die Zahlung der Grundsteuer, wenn er das jedoch explizit im Mietvertrag regelt, kann er diese Kosten auch auf den Mieter übertragen.

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Erst der Vertrag, dann der Einzug

Übereifrige Vermieter erwischt man immer wieder dabei, wie sie Mieter bereits in die Wohnung lassen, ohne einen Mietvertrag unterschrieben zu haben. In einer perfekten Welt sollte das standardmäßig so ablaufen, da man in unserer Welt jedoch gerne ausgenutzt wird, sollte man auf Nummer sicher gehen. Man sollte immer einen unterschriebenen schriftlichen Mietvertrag haben, bevor die Mieter die Wohnung beziehen können. Ansonsten ist man so gut wie immer selbst das Opfer, wenn es zu Problemen kommt. Das rührt auch daher, dass das Mietverhältnis bereits zustande gekommen ist, als der Mieter die neue Wohnung bezogen hat. Gegebenenfalls könnte der Mieter einfach sagen, dass ihr einen mündlichen Mietvertrag abgeschlossen habt. Hier gelten zwar die Regelungen, die beide Parteien festgelegt haben, für diese Regelung Beweise zu finden, ist jedoch in der Regel ein riesiges Problem.

 

Den richtigen Mieter finden

Damit man als Vermieter ein möglichst einfaches Leben hat, ist der richtige Mieter von höchster Bedeutung. Grundsätzlich sucht man immer nach jemandem, der die Wohnung möglichst langfristig beziehen will, der ein stabiles und vernünftiges Einkommen hat und der einfach zuverlässig ist. In Vermieter-Kreisen haben sich einige Methoden herauskristallisiert, mit denen man ziemlich genau herausfinden kann, wie zuverlässig ein Mieter ist.

So sollte man eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung einholen. Diese wird von den vorherigen Vermietern ausgestellt und besagt, dass der Mieter mit keinen Mieten mehr im Rückstand ist, er also keine Schulden mehr beim vorherigen Vermieter hat. Verweigert einem ein Mieter diese Bescheinigung, so kann man davon ausgehen, dass im Hintergrund Probleme existieren. Von einem solchen Mieter sollte man also auf jeden Fall absehen, es kann zwar gute Gründe haben, das Risiko will man als Vermieter jedoch nicht tragen.

Darüber hinaus kann man dem Mieter einen Bogen zur Selbstauskunft vorlegen. Im besten Falle liegt man jedem Bewerber der Wohnung einen solchen Bogen zur Selbstauskunft vor. Innerhalb dieses Bogens dürfen jedoch nur wichtige und grundlegende Fragen stehen. So darf man beispielsweise nach dem Einkommen, dem Arbeitgeber und dem Beruf fragen, da hier ein direkter Bezug zum Mietverhältnis existiert. Als Vermieter profitiert man davon, dass man einen Mieter direkt fristlos kündigen kann, wenn dieser falsche Angaben macht. Kriegt man also einen Problemfall ins Haus und hat diesen zuvor eine Selbstauskunft machen lassen, so wird man ihn höchstwahrscheinlich direkt kündigen können.

Sinnvoll kann es auch sein, sich eine Schufa-Auskunft einzuholen. Diese gibt an, ob es sich beim Mieter um eine zuverlässige Person handelt, die direkt ihre Schulden begleicht. Eine solche Schufa-Auskunft darf man sich lediglich ausdrücklich mit der Erlaubnis des Mieters holen, wenn er diese also nicht herausgeben will, liegt wahrscheinlich ein Problem vor.

 

Mietvertrag Vermieter – Rund ums Haustier

Neuere Gesetze haben ergeben, dass man die Haustierhaltung prinzipiell nicht mehr verbieten darf. Wenn sich selbstverständlich Gründe ergeben, weshalb Haustiere bzw. spezifische Haustiere in der Wohnung nichts verloren haben, dann ist das natürlich Gesetz. Prinzipiell darf man das Halten von Haustieren jedoch nicht verbieten. Dementsprechend handelt es sich hier um einen Konflikt, den man darum im Mietvertrag regeln sollte. Verpflichtend ist das nicht, für den Mieter jedoch allemal hilfreich. Selbst wenn ein Mieter jetzt noch kein Haustier hält, hält ihn nichts davon ab, sich in Zukunft eins zu beschaffen.

Man sollte also, den eigenen Vorlieben entsprechend, eine Klausel formulieren. Bestens beraten ist man, wenn man dafür sorgt, dass die Haustiere keine Schäden in der Wohnung anrichten können.

 

Fazit

Als Vermieter ist der Mietvertrag eine der wichtigsten Waffen, die man in die Hände gelegt bekommt. Etwaigen zukünftigen Problemen kann man mit dem Mietvertrag bereits entgegenwirken, indem man entsprechende Klauseln formuliert. Darüber hinaus spart man sich viel Geld und viele Mühen, wenn man einen ordentlichen Mietvertrag aufsetzt. Man sollte sich also als Vermieter wirklich die Zeit nehmen und einen luftdichten Mietvertrag aufsetzen.

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Johannes HuberAuthor posts

Rechtsanwalt – Experte für Immobilienrecht Seit 2010 hat Johannes als Rechtsanwalt getätigt. Seine Tätigkeiten erstrecken sich auf die wesentlichen Bereiche des Zivil-, Wirtschafts- und Unternehmensrechts. Schwerpunkt bilden jedoch Beratung und Vertretung im Bereich Immobilienrecht. Neben seiner Tätigkeit als Rechtsanwalt verwaltet er Immobilieneigentum und kennt daher auch die praktischen Bedürfnisse von Wohnungseigentumsgesellschaften, Immobilieneigentümern und Mietern.

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