Mietvertrag möblierte Wohnung

Inhaltsverzeichnis

  1. Ab wann ist eine Wohnung möbliert?. 3
  2. Ortsübliche Vergleichsmiete möblierter Wohnungen. 3
  3. Wer ist für Reparaturen oder Instandsetzungen des Mobiliars verantwortlich?. 5
  4. Sonderkündigungsrecht des Vermieters einer möblierten Wohnung. 5
  5. Notwendige Angaben im Mietvertrag. 6
  6. Steuerliche Folgen für vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften. 6

 

Wie so oft bestehen auch für möblierte Wohnungen zahlreiche Vorurteile und falsche Annahmen. So glauben viele, der Vermieter könne Mietern möblierter Wohnungen jederzeit ohne berechtigtes Interesse kündigen. Dies ist jedoch nur in ganz speziellen Konstellationen der Fall. Auch wenn es viele nicht glauben, so gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen. Bei möblierten Wohnungen müssen zudem ein paar Besonderheiten berücksichtigt werden.

 

1. Mietvertrag möblierte Wohnung – Ab wann ist eine Wohnung möbliert?

Eine gesetzliche Definition für möblierte Wohnungen gibt es nicht. Das Spektrum reicht von der unmöblierten Wohnung über eine Teilmöblierung bis zur möblierten Wohnung.

 

Eine Wohnung ist möbliert, wenn der Mieter einziehen kann, indem er lediglich seine persönlichen Gegenstände, wie Kleidung, Handtücher, Bettwäsche und Hygieneartikel mitbringen muss, aber keine weiteren Möbel.

 

Eine Teilmöblierung ist gegeben, wenn einzelne Einrichtungsgegenstände vorhanden sind, der Mieter die Möblierung aber noch vervollständigen muss. In teilmöblierten Wohnungen sind am häufigsten Einbauküchen oder Einbauschränke anzutreffen. Die Teilmöblierung kann über diesen Umfang auch hinausgehen.

 

2. Ortsübliche Vergleichsmiete möblierter Wohnungen

Viele Vermieter glauben, dass sie der Mietpreisbremse entgehen können, indem sie ihre Wohnung möblieren. Zwar kann für möblierte Wohnungen eine höhere Miete verlangt werden, als für nicht möblierte Wohnungen. So sieht beispielsweise der Mietspiegel für München für Wohnungen mit einer Einbauküche einen Zuschlag von bis zu € 1,23/m² vor, trotzdem muss sich die Miete im Bereich der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % bewegen.

 

Einzige Ausnahmen bilden möblierte Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden (z.B. Ferienwohnung) und das möblierte Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung. Für beide gelten sowohl die Mietpreisbremse, als auch viele weitere Schutzmechanismen zugunsten des Mieters nicht.

 

Aufgrund der Möblierung ist die ortsübliche Vergleichsmiete schwieriger zu ermitteln.

 

Strittig ist nämlich, ob zunächst die ortübliche Vergleichsmiete für nicht möblierte Wohnungen bestimmt wird und anschließend ein Zuschlag für die Möblierung vorgenommen wird, oder aber, ob nur Gleiches mit Gleichem verglichen werden kann, weshalb die ortsübliche Vergleichsmiete nur anhand anderer möblierter Wohnungen gebildet werden kann.

 

Bei teilmöblierten Wohnungen und in Städten, in denen kein Wohnungsteilmarkt für möblierte Wohnungen existiert, wird die ortsübliche Vergleichsmiete dadurch ermittelt, dass zunächst die reine Raummiete ermittelt wird, zu der dann ein „Möblierungszuschlag“ addiert wird.

 

Für die Berechnung dieses Zuschlags gibt es die unterschiedlichsten Methoden. Alle Methoden setzen beim Zeitwert der überlassenen Möbel an, der dem Wiederbeschaffungswert entspricht. Dieser Wert wird zugunsten des Vermieters verzinst, zugunsten des Mieters wird berücksichtigt, dass die Möbel von Jahr zu Jahr weniger wert werden und sich abnutzen.

 

Folgende zwei Berechnungsmethoden zur Ermittlung des monatlichen Zuschlags sind praktikabel.

 

Die erste Variante, auch als Berliner Modell bezeichnet, ist nach unserer Auffassung am einfachsten zu berechnen:

 

Neuwert der Möbel/10 Jahre * Anzahl nicht vergangener Jahre * 2 Prozent = monatlicher Zuschlag

 

Wurde die Wohnung mit neuen Möbeln ausgestattet, addieren Sie den Kaufpreis des gesamten Mobiliars und multiplizieren das Ergebnis mit 2 Prozent. Bei einem Gesamtwert der Möbel von € 3.000 ergibt sich ein monatlicher Zuschlag von € 60. Sind die Möbel bereits 5 Jahre alt, ist die Hälfte der Nutzungsdauer der Möbel bereits verstrichen. Der Zeitwert der Möbel beträgt also nur noch € 1.500 (= € 3.000 * 5/10), so dass sich lediglich noch ein monatlicher Zuschlag für die Möblierung von € 30 ergibt.

 

Bei dieser Berechnung kann nach der vollständigen Abschreibung der Möbel nach 10 Jahren kein Zuschlag mehr verlangt werden.

 

Bei der zweiten Variante, auch Hamburger Modell bezeichnet, wird der monatliche Zuschlag aus der Abschreibung und der Verzinsung des eingesetzten Kapitals gebildet:

 

Abschreibung + Kapitalverzinsung (12 Prozent) = monatlicher Zuschlag

 

Die Abschreibung wird hier jedoch auf sieben Jahre gerechnet, wobei nach sieben Jahren noch ein Restwert von etwa 30 Prozent verbleibt. Die jährliche Abschreibung beträgt somit 15 Prozent jährlich auf den Zeitwert. Auch wenn die Kapitalverzinsung nicht festgelegt ist, wird sie oft mit zwölf Prozent berechnet.

 

Bei einem Möbelwert von € 3.000 und einer Abschreibung von 15 Prozent ergibt sich im ersten Jahr nach der Anschaffung ein Zeitwert von € 450, sowie eine Kapitalverzinsung von € 360. Daraus errechnet sich ein monatlicher Zuschlag von € 67,50 ((€ 450 + € 360)/12).

 

Im 5. Jahr nach der Anschaffung wird nicht mehr der Neuwert, sondern der Zeitwert angesetzt. Am Ende der siebenjährigen Nutzungsdauer verbleibt noch die Kapitalverzinsung in Höhe von zwölf Prozent auf den Restwert.

 

Etwas anderes gilt für Gemeinden, in denen ein eigener Markt für möblierte Wohnungen existiert. Dies ist z.B. bei Städten wie Berlin, Frankfurt, Hamburg oder München der Fall, in denen viele Expats leben, die erst gar nicht nach einer nicht möblierten Wohnung suchen. Oftmals werden diese Wohnungen speziell für diese Zielgruppe errichtet. Die Höhe der Miete richtet sich teilweise nach ganz anderen Kriterien, z.B. wieviel Schlafzimmer vorhanden sind, wie luxuriös die Wohnung ausgestattet ist o.ä. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete solcher Wohnungen kann deshalb nicht einfach die Miete für unmöblierte Wohnungen zzgl. eines Zuschlags herangezogen werden.

 

Die tatsächliche Schwierigkeit besteht darin, an die entsprechenden Informationen über die für möblierte Wohnungen gezahlten Mieten zu gelangen. Anders als für unmöblierte Wohnungen existieren für möblierte Wohnungen keine Mietspiegel.

 

3. Mietvertrag möblierte Wohnung – Wer ist für Reparaturen oder Instandsetzungen des Mobiliars verantwortlich?

Möbliert der Vermieter die Wohnung und erzielt dadurch eine höhere Miete, ist er als Kehrseite der Medaille auch für Reparaturen und Instandsetzungen des überlassenen Mobiliars verantwortlich. Diese Pflicht kann auch nicht in AGB abbedungen werden. Eine Abwälzung dieser Pflicht in einem Formularmietvertrag auf den Mieter ist stets unwirksam.

 

Der Vermieter muss also z.B. eine Spülmaschine der mitvermieteten Küche auf seine Kosten reparieren lassen. Ist eine Reparatur nicht mehr möglich, muss der Vermieter die Spülmaschine auf seine Kosten durch eine funktionierende, nicht zwingend nagelneue Spülmaschine ersetzen. Der Vermieter kann auch auf eine gebrauchte Spülmaschine zurückgreifen, wenn sie mindestens so gut ist, wie die defekte Spülmaschine.

 

Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

 

4. Sonderkündigungsrecht des Vermieters einer möblierten Wohnung

Das Gesetz regelt in § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB den einzigen Spezialfall, in dem der Vermieter einer möblierten Wohnung auch ohne besondere Gründe dem Mieter kündigen kann.

 

Dieser Ausnahmetatbestand betrifft ausschließlich Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, die der Vermieter überwiegend möbliert hat. Hintergrund dieser Regelung ist, dass in diesen Fällen eine besondere Nähe zwischen Mieter und Vermieter besteht, weshalb sich der Vermieter des Mieters besonders schnell entledigen können soll.

 

In diesem Fall gilt dann gemäß § 573c Abs. 3 BGB eine verkürzte Kündigungsfrist von zwei Wochen. Sofern der Vermieter spätestens am 15. eines Monats die Kündigung ausspricht, gilt diese zum Ablauf desselben Monats. Wird die Kündigung z.B. spätestens am 15.03. ausgesprochen, ist das Mietverhältnis zum 31.03. beendet.

 

Jedoch gibt es keine Ausnahme ohne eine Ausnahme. Dieses Sonderkündigungsrecht besteht nämlich nicht, wenn der Wohnraum einer Familie oder einem – nicht zwingend verheirateten – Paar überlassen worden ist.

 

5. Notwendige Angaben im Mietvertrag

Nachdem die gesetzlichen Regelungen zum Mieterschutz für eine möblierte Wohnung genauso gelten, wie für eine unmöblierte Wohnung, können Sie zunächst den normalen Mietvertrag verwenden.

 

Zusätzlich zu den üblichen Regelungen sollten Sie eine Liste der dem Mieter überlassenen Einrichtungsgegenstände aufnehmen. Dies kann auch im Rahmen des Übergabeprotokolls erfolgen.

 

6. Mietvertrag möblierte Wohnung – Steuerliche Folgen für vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften

Vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften, wie z.B. eine GmbH sind von der Gewerbesteuer befreit. Voraussetzung ist jedoch, dass sie keine gewerbliche Tätigkeit entfalten, sondern ausschließlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Dies ist nicht mehr der Fall, sobald nicht nur die reine Wohnung vermietet wird, sondern Zusatzleistungen erbracht werden, wie z.B. die Vermietung von Mobiliar. Nicht ganz geklärt ist in der Rechtsprechung, ob bereits die Vermietung einer Einbauküche eine gewerbliche Tätigkeit darstellt, so dass alle Einkünfte gewerbesteuerpflichtig werden. Um jedoch auf Nummer sicher zu gehen, sollten vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften keinerlei Möblierung mitvermieten und damit auch keine Einbauküche, Küchenzeile oder Ähnliches.

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Johannes HuberAuthor posts

Rechtsanwalt – Experte für Immobilienrecht Seit 2010 hat Johannes als Rechtsanwalt getätigt. Seine Tätigkeiten erstrecken sich auf die wesentlichen Bereiche des Zivil-, Wirtschafts- und Unternehmensrechts. Schwerpunkt bilden jedoch Beratung und Vertretung im Bereich Immobilienrecht. Neben seiner Tätigkeit als Rechtsanwalt verwaltet er Immobilieneigentum und kennt daher auch die praktischen Bedürfnisse von Wohnungseigentumsgesellschaften, Immobilieneigentümern und Mietern.

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