Mietvertrag für Wohnraum

Ein fehlerhafter Mietvertrag für Wohnraum kann im Nachhinein teuer werden und trifft fast immer den Vermieter

Mietvertrag für Wohnraum – So vermieten sie ihre Wohnung sicher. Die potenziellen Mieter waren bei der Besichtigung sehr sympathisch, ein geregeltes Einkommen wurde vorgewiesen, der erste Eindruck stimmt. Eigentlich steht der Vermietung des eigenen Wohnraums oder der Kapitalanlage und somit der Unterschrift eines Mietvertrags für Wohnraum nichts mehr im Wege. Oder doch?

Der Traum von der vermieteten Wohnung oder seiner Kapitalanlage kann aufgrund fehlerhafter oder sogar fehlender Mietverträge schnell zum Albtraum werden. In Deutschland gilt das soziale Mietrecht, welches vor allem den Mieter eines Wohnraumes schützt. Dabei ist es völlig unerheblich, ob der Mietvertrag für ein Appartement, eine Doppelhaushälfte oder ein sonstiges Wohngebäude abgeschlossen wird.

 

Der Mietvertrag wird in der Regel vom Vermieter formuliert

Der Mietvertrag für Wohnräume ist das wichtigste Dokument im Mietverhältnis.

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Im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sind die Rechte von Mieter und Vermieter für Wohnverhältnisse unter §§ 549 ff. BGB geregelt. Der Mietvertrag ist wiederum die praktische Ausführung, in welcher die allgemeinen Vorschriften, die das BGB für das Mietverhältnis von Wohnräumen festschreibt, auf das betreffende Haus oder die Wohnung angepasst werden.

Absprachen, die anfangs einvernehmlich getroffen wurden, können schnell ins Gegenteil schlagen, wenn es darum geht, welche Rechte und Pflichten man gegenüber dem anderen hat. So verläuft das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter nicht immer konfliktfrei. Es ist daher wichtig, schon vorab die Regelungen zu maßgeblichen Dingen, wie Schönheitsreparaturen, Kündigung oder die Hausordnung klar im Mietvertrag zu regeln, um so vielen Streitpunkten vorzugreifen.

Je präziser ein Mietvertrag formuliert ist, umso weniger bietet er Raum für Streitigkeiten und dies wiederum erspart dem Vermieter viel Zeit, Nerven und vor allem Geld.

 

Was muss ich als Vermieter bei einem Mietvertrag für Wohnraum beachten?

Das aktuelle Mietrecht des BGB und der Mietvertrag für Wohnräume regelt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter währen des bestehenden Mietverhältnisses. Daher sollte der Einzug des Mieters niemals ohne Unterschrift des Mietvertrages erfolgen. Wurden nur mündliche Absprachen und Verträge geschlossen, so gelten immer die gesetzlichen Vorschriften des BGB und diese sind größtenteils zum Nachteil des Vermieters ausgelegt.

 

Achten Sie beim Aufsetzen eines Mietvertrages auf folgende Dinge:

  • Allgemeine Formularmietverträge enthalten häufig alte Klauseln, die nach heutiger Rechtsprechung unwirksam sind. So hat z.B. der Bundesgerichtshof die Klauseln zu Schönheitsreparaturen gekippt. Sie können als Vermieter davon ausgehen, dass bei der Nutzung von Pauschalverträgen mit ungültigen Klauseln in Streitfällen zugunsten Ihrer Mieter entschieden wird.
  • Die Mieter sollen mit vollem Namen, vorheriger Meldeadresse und dem Geburtsdatum im Vertrag aufgenommen werden.
  • Jeder Mieter muss eigenhändig unterschreiben.
  • Führen Sie alle Bewohner namentlich auf.
  • Auch Ihre Angaben als Vermieter sollten vollständig im Vertrag zu finden sein.
  • Geben sie die genaue Adresse und Lage, eine Aufschlüsselung von Kaltmiete und Nebenkosten sowie die Gesamtmiete und eine Auflistung der vermieteten Räume (Keller, Dachboden, Garage, Garten, etc.) im Vertrag an.
  • Erwähnen Sie die Regelung zur Tierhaltung, Mieterhöhungen, Sicherheitsleistungen, Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen und eine eventuelle Untervermietergenehmigung.
  • Geben Sie Vertragsbeginn und -ende an.

Anhand dieser Aufzählung lässt sich schnell erahnen, dass oft der Fehler im Detail liegt. Es lohnt sich also durchaus, vorab Geld in die Hand zu nehmen, um sich einen individuellen Mietvertrag für Ihren Wohnraum erstellen zu lassen.

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Sie sind Vermieter, Investor oder in einer Hausverwaltung tätig? Dann sollten Sie Ihre Rechte kennen.

Um Ihres oder das Ihnen anvertraute Eigentum zu schützen, dessen Wert zu erhalten und Mietausfälle zu vermeiden, haben Sie folgende Rechte:

  • Ihr Recht bei Mietausfall

Leider kann es aus den verschiedensten Gründen, ob vorsätzlich oder aufgrund unvorhergesehener Umstände vorkommen, dass die Mietzahlung ausbleibt. Dies sollten Sie sofort mit einer Fristsetzung anmahnen. Stehen mehr als zwei Monatskaltmieten aus, so kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Was tun, wenn der Mieter trotzdem in der Wohnung oder im Haus bleibt und die Zahlung weiterhin aussetzt? Dann sollten Sie eine Räumungsklage veranlassen.

  • Mietkaution

Zur Absicherung von finanziellen Schäden dürfen Sie eine Mietkaution verlangen. Üblich ist die Zahlung von zwei bis drei Monatskaltmieten. Mehr als drei Kaltmieten sind gesetzlich nicht erlaubt.

  • Vermieterpfandrecht

Laut § 562 BGB hat der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis an den in den eingebrachten Sachen des Mieters ein Pfandrecht. Oftmals greift dieses aber nicht, denn die Sachen in der Wohnung sind teils unpfändbar. Das Pfandrecht ist zeitlich begrenzt. Es greift nicht mehr nach dem laufenden und dem folgenden Mietjahr. Ebenso kann es nicht für künftige Entschädigungsforderungen geltend gemacht werden.

  • Mieterhöhung

Hier unterscheidet man zwei Formen:

 

Mieterhöhung nach Vereinbarung (BGB 557 I, II)

Die Mieterhöhung wird im Mietvertrag festgehalten.

  • Staffelmiete (BGB § 557a)

Die Miete wird schrittweise in gewissen Zeitabständen erhöht. Diese dürfen nicht unter einem Jahr liegen. Nur bei Modernisierung oder Veränderung der Betriebskosten sind weitere Erhöhungen möglich.

  • Indexmiete (BGB § 557b)

Die Indexmiete erfolgt in Anpassung an den allgemeinen Lebenshaltungsindex privater Haushalte in Deutschland, welcher durch das Statistische Bundesamt erhoben wird. Dabei muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

 

Mieterhöhung nach dem Gesetz (BGB § 557 III)

Hier hat der Vermieter in folgenden Fällen das Recht, die Miete ohne Vereinbarung zu erhöhen:

  • Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (BGB § 558 I)

Diese Mieterhöhung entsteht aus den üblichen Entgelten, welche in den letzten vier Jahren für diese oder eine vergleichbare Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart wurde.

Der Vermieter darf diese Erhöhung nur verlangen, wenn die Miethöhe seit 15 Monaten unverändert war.

Grundsätzlich darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 bis 20 % erhöhen. Dieser Wert unterscheidet sich je nach Bundesland.

  • Mieterhöhungen bei Modernisierung (BGB § 559)

Grundsätzlich kann die jährliche Miete nach Modernisierungen

um bis zu 11% der für die Wohnung bzw. das Mietobjekt aufgewendeten Kosten erhöht werden.

Nach der Durchführung und Umsetzung baulicher Maßnahmen, darf der Vermieter die Miete erhöhen, wenn sie

  1. den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen
  2. die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
  3. nachhaltig Energie oder Wasser einsparen
  4. aufgrund von Umständen durchgeführt wurden, welche er nicht zu vertreten hat
  • Umlagefähige Nebenkosten

Als Vermieter dürfen sie folgende Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Beachten sie hierbei, dass dies vorab mit dem Mieter vertraglich vereinbart sein muss. Es müssen also alle Kosten aufgelistet sein.

  • Grundsteuer
  • Abwassergebühren
  • Warme Betriebskosten (Heizung, Warmwasser)
  • Aufzug (auch für Mieter im Erdgeschoß, (BGH VIII ZR 103/06)
  • Hausmeisterdienst
  • Gartenpflege
  • Schornsteinfeger
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung
  • Straßenreinigung / Müllabfuhr
  • Beleuchtungskosten
  • Sach-/Haftpflichtversicherungen
  • Antennenanlage/Kabelanschluss
  • Waschraum
  • Kündigungsrecht

 

Als Vermieter sind die Kündigungsmöglichkeiten begrenzt. Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist dann möglich, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt. (BGB 573 I)

Dies ist der Fall,

  • bei Eigenbedarf
  • wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt
  • bei Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks durch den Mieter

Die Kündigung durch den Vermieter muss schriftlich erfolgen und eigenhändig von ihm unterschrieben werden. Außerdem hat er die Gründe für die Kündigung aufzuführen.

Der Vermieter muss auf die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen. Dieser Hinweis ist frei in der Form und führt bei Fehlen nur zur Verlängerung der Widerspruchsfrist.

 

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Die häufigsten Fragen zum Mietvertrag für Wohnraum auf einen Blick

Wann liegt ein Mietvertrag über Wohnraum vor?

Ein Mietverhältnis über Wohnraum entsteht dann, wenn der Vermieter dem Mieter Räume zu Wohnzwecken vermietet.

Ausschlaggebend ist dabei der vertraglich vereinbarte Mietzweck und nicht die tatsächliche Nutzung. Zu Wohnzwecken vermietet sind Räume grundsätzlich dann, wenn sie dem Mieter zur Erfüllung seiner eigenen Wohnbedürfnisse oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen, z.B. zum Schlafen, Essen.

Welche Form muss ein Mietvertrag haben?

Grundsätzlich bedarf es keiner Form. Ein Mietvertrag für Wohnraum kann mündlich, schriftlich oder sogar per Handschlag (stillschweigendes Verhalten) geschlossen werden. Um Streitigkeiten vorzugreifen und allein schon aus Beweisgründen empfiehlt es sich für den Vermieter einen Mietvertrag über Wohnraum schriftlich zu schließen und rechtssicher erstellen zu lassen.

Eine wichtige Ausnahme besteht für Mietverträge über Wohnräume, wenn die Laufzeit ein Jahr überschreitet (BGB § 550).

Solche Verträge müssen in schriftlicher Form geschlossen werden.

Das bedeutet, dass alle Vertragsparteien den Mietvertrag handschriftlich unterzeichnen müssen. Werden einzelne Vermieter oder Mieter vertreten, muss dies in der Urkunde vermerkt werden.

Besteht der Vertrag aus mehreren Seiten, muss die Zusammengehörigkeit der Blätter kenntlich gemacht werden, z.B. durch Klammerung oder fortlaufende Nummerierung.

Wird die vorgeschriebene Form nicht eingehalten, so ist allerdings nicht der gesamte Vertrag ungültig, sondern lediglich die Abrede über die Vertragsdauer:

Der Mietvertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen, womit er auch vor Ablauf der vorgesehenen Dauer gekündigt werden kann, frühestens jedoch zum Ablauf des ersten Vertragsjahres.

Wenn Sie sich entschließen, Ihren Wohnraum zu vermieten, so sollten Sie in eine rechtssichere individuelle Lösung investieren. Ein Mietvertrag ist die Grundlage für ein gutes Mietverhältnis, denn im Idealfall wird er Vermieter und Mieter über Jahre hinweg rechtlich binden. Beachten Sie, dass der von Ihnen genutzte Mietvertrag aktuell und juristisch korrekt formuliert ist. Wir sind Experten im Mietrecht und bieten Ihnen an dieser Stelle die beste Unterstützung.

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Johannes HuberAuthor posts

Rechtsanwalt – Experte für Immobilienrecht Seit 2010 hat Johannes als Rechtsanwalt getätigt. Seine Tätigkeiten erstrecken sich auf die wesentlichen Bereiche des Zivil-, Wirtschafts- und Unternehmensrechts. Schwerpunkt bilden jedoch Beratung und Vertretung im Bereich Immobilienrecht. Neben seiner Tätigkeit als Rechtsanwalt verwaltet er Immobilieneigentum und kennt daher auch die praktischen Bedürfnisse von Wohnungseigentumsgesellschaften, Immobilieneigentümern und Mietern.

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