Gewerbemietvertrag

Was man beim Gewerbemietvertrag beachten muss

Im Vergleich zu normalen Wohnraummietverträgen ist der Gewerbemietvertrag um einiges freier. Als Vermieter kommt es hier auf die eigene Finesse an, damit man sich möglichst viele Probleme erspart und das beste Geld aus der Angelegenheit rausholt. Die häufigsten Fehler, die Vermieter begehen, wollen wir in diesem Ratgeber kurz klären.

 

Gewerbemietvertrag – Grundsätzliches zur rechtlichen Lage

Rechtlich nimmt der Gewerbemietvertrag eine besondere Stellung ein. So handelt es sich hierbei um kein eigenständiges Rechtsgebiet. Viel eher findet man die Regelungen zum Mietrecht für Gewerbeflächen im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches.

gewerbemietvertragEinige Paragraphen zum Mieterschutz gelten jedoch nur bei normalem Wohnraum und bleiben bei Gewerbeflächen dementsprechend außen vor. Der größte Unterschied ist, dass sich bei Gewerbemietverträgen der Vermieter und Unternehmer auf Augenhöhe begegnen, wodurch eine ziemlich große Vertragsfreiheit herrscht.

 

Schriftlich ist sicher

Einige Menschen lassen sich dazu verleiten, schnell mündlich einen Gewerbemietvertrag aufzusetzen. Da man jedoch insbesondere bei dieser Sorte Mietverträge auf zahlreiche Details achten muss, sollte man den Vertrag schriftlich festhalten. Rechtlich gesehen muss ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden, wenn der Mietvertrag länger als ein Jahr laufen soll.

 

Die größten Schwachstellen im Gewerbemietvertrag

Schriftliche Mietverträge setzen sich aus bestimmten Elementen zusammen. Wenn man die einzelnen Elementen abgecheckt hat, kann beim Mietvertrag nichts mehr schiefgehen.

So muss an erster Stelle der Vertragsgegenstand genau festgelegt sein. Als Vertragsgegenstand betrachtet man die Mieträume. Ist ein Raum nicht im Mietvertrag beschrieben, so ist er kein Vertragsgegenstand. Wichtig ist hier, dass man die Zimmer auf den Quadratmeter genau misst. Eine Skizze im Vertrag ist immer praktisch, ebenso wie man beachten sollte, dass zusätzliche Flächen wie Lagerräume und dergleichen mitbedacht werden.

Anschließend geht es darum, dass man als Vermieter daran interessiert sein sollte, einen genauen Vertragszweck festzulegen. Es geht also darum, wofür der Mieter die Gewerbefläche nutzen will. Der Mieter wird selbstverständlich probieren, eine möglichst offene Formulierung zu finden, damit er gegebenenfalls weitere oder andere Tätigkeiten auf der Fläche ausüben darf. Als Vermieter sollte man jedoch für eine möglichst genaue Formulierung sorgen, um nicht ausgenutzt zu werden.

Darüber hinaus muss man selbst als Vermieter beachten, dass man dafür verantwortlich ist, dass die Gewerbefläche für den vertraglich festgelegten Zwecke nutzbar ist. Ist sie das nicht und es treten irgendwelche Probleme auf, so lässt sich der Vermieter dafür haftbar machen.

 

Alles zur Miete

Ein weiterer wichtiger Punkt des Gewerbemietvertrages ist die Miete. In einem Mietvertrag für Gewerbe lässt sich die Miethöhe und der Zeitpunkt der Zahlung der Miete frei festlegen, empfohlen ist natürlich die monatliche Zahlung. Lediglich zu hoch darf die Miete nicht ausfallen, da man ansonsten gegen gute Sitten verstößt und Mietwucherei betreibt. So gibt es in der Justiz bestimmte Grenzen, wobei man sich im Einzelfall nie ganz sicher sein kann. So solle die Miete beispielsweise nicht 20 % über dem üblichen Entgelt liegen, wenn lokal gewerbliche Flächen knapp sind. Eine andere Formulierung lautet, dass die Miete nicht 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Wenn man Mietwucherei begeht und der Mieter klagt, muss man im schlimmsten Falle das zu viel gezahlte Geld wieder zurückgeben.

Wie man Mieterhöhungen handhaben will, sollte man vorab klären. So muss zuvor im Gewerbemietvertrag geklärt worden sein, dass eine Mieterhöhung überhaupt möglich ist. Ohne die Zustimmung des Mieters darf man lediglich die Indexmiete oder die Staffelmiete zur Mieterhöhung zurate ziehen.

Bei der Indexmiete wird der Wert der Miete gesichert, indem man eine preisindexbezogene Wertsicherungsklausel einbaut. Indem man die Miete auf einen Index bezieht, kann man der Inflation und Deflation der nationalen Währung ausweichen und letzten Endes immer denselben Wert für die Miete bezahlen. Hier muss nicht zwangsläufig immer die Miete erhöht werden, unter bestimmten Umständen kann sie auch fallen.

Bei der Methode der Staffelmiete erhöht man die Mietkosten zu vereinbarten Zeitpunkten. Beim Gewerbemietvertrag darf man den Zeitpunkt frei entscheiden. Ebenso kann man die Mieterhöhung entweder als prozentualen Anteil oder als festen Geldbetrag festlegen.

Als Vermieter findet man sich in der glücklichen Position, wenn man gewerbliche Flächen vermietet, dass man jegliche Nebenkosten auf den Mieter verlagern kann. Hierfür muss man die einzelnen Nebenkosten jedoch im Vertrag entsprechend listen. Die Kosten für Heizung und Warmwasser müssen jedoch besonders abgerechnet werden. Die Heizkostenverordnung sieht vor, dass mindestens ein Teil dieser Kosten verbrauchsunabhängig sein muss. Darüber hinaus muss man im Gewerbemietvertrag festlegen, ob diese Nebenkosten pauschal abgezahlt werden oder als monatliche Vorauszahlung.

 

Fazit zum Gewerbemietvertrag

Hiermit sind die größten Schwachstellen des Gewerbemietvertrages geklärt. Wie wir sehen konnten, hat man als Vermieter von Gewerbeflächen zahlreiche Freiheiten bei der Gestaltung des Vertrages. Es gilt, darauf zu achten, dass man sich selbst möglichst viele Rechte zuspricht, da man als Vermieter so wenig Arbeit wie möglich haben will. Problematische Mieter gibt es schon genug, man selbst sollte sich das Leben einfach so leicht wie möglich machen.

 

Häufig gestellte Fragen

 

Was ist mit der Mietkaution?

Bei Mietverträgen für Gewerbe kann die Mietkaution frei vereinbart werden. Eine große Rolle spielt die Kaution bei gewerblichen Flächen jedoch nicht, in der Regel reicht schon eine Bankbürgschaft aus.

 

Wie sieht es mit dem Kündigen aus?

Die Vertragsdauer eines Gewerbemietvertrages wird im Vertrag geregelt. Anschließend ist es enorm schwer, den Vertrag frühzeitig zu kündigen. Kündigen lässt er sich, wenn aufgrund von Vertragsverstößen Probleme vorliegen. Ansonsten kann man zuvor im Vertrag ein Sonderkündigungsrecht festlegen. Die Nachmieter-Klausel existiert auch, nach welcher der Mieter einen Nachmieter bestimmen muss, um früher ausziehen zu dürfen. Wenn sich beide Parteien auf einen früheren Vertragsschluss einigen, ist das auch legitim.

 

Wie kann ich mögliche Mietminderungen verhindern?

Unter bestimmten Umständen darf der Mieter anfordern, dass die Miete heruntergesetzt werden soll. Der genaue Prozentanteil, um welchen die Miete gesenkt wird, hängt natürlich vom Einzelfall ab. Da man als Vermieter sein täglich Brot durch seine Immobilien verdient, wollen wir natürlich den Ausfall von Geld verhindern.

Ein Grund für eine Mietminderung ist ein Sachmangel, wenn etwa der gemietete Raum für den vertraglich festgelegten Verwendungszweck nicht angewandt werden kann. Das kann beispielsweise bei massivem Schimmel oder Feuchtigkeitsproblemen der Fall sein.

Ein anderes Problem wäre der Rechtsmangel. Vermietet man beispielsweise eine Ladenfläche, welche der Miete anschließend nicht effektiv nutzen darf, so muss man als Vermieter dafür finanziell geradestehen.

Ansonsten sollte man nichts versprechen, was die Mietfläche nicht hat, da man dafür bares Geld bezahlen muss. Ist die Mietfläche beispielsweise kleiner als angegeben, so muss man mit Kosten rechnen.

 

Wieso verpachte ich die Fläche nicht?

Viele Menschen verwechseln das Verpachten und das Vermieten, darum wollen wir die Begriffe kurz klären. Während der Mieter lediglich eine gemietete Fläche nutzen darf, so darf der Pächter aus dieser seinen eigenen Profit schlagen, sie beispielsweise selbst weitervermieten und dergleichen. Bei der Gewerbemiete kann man lediglich eine Fläche vermieten, eine Pacht kann jedoch Gegenstände, Arbeitsutensilien und selbst landwirtschaftliche Flächen umfassen. Zudem laufen Pachtverträge normalerweise auf eine längere Zeit als Mietverträge für Gewerbe.

Johannes HuberAuthor posts

Rechtsanwalt – Experte für Immobilienrecht Seit 2010 hat Johannes als Rechtsanwalt getätigt. Seine Tätigkeiten erstrecken sich auf die wesentlichen Bereiche des Zivil-, Wirtschafts- und Unternehmensrechts. Schwerpunkt bilden jedoch Beratung und Vertretung im Bereich Immobilienrecht. Neben seiner Tätigkeit als Rechtsanwalt verwaltet er Immobilieneigentum und kennt daher auch die praktischen Bedürfnisse von Wohnungseigentumsgesellschaften, Immobilieneigentümern und Mietern.

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