Aufhebungsvertrag Mietvertrag

Aufhebungsvertrag Mietvertrag

Aufhebungsvertrag Mietvertrag – Ein Mietvertrag kann durch unterschiedliche Arten beendet werden. Meistens kündigt der Mieter oder bei berechtigtem Interesse auch der Vermieter. Sind sich beide Parteien einig und wollen das Mietverhältnis einvernehmlich beenden, bietet sich ein Aufhebungsvertrag an.

Aufhebungsvertrag Mietvertrag

Grundsätzlich kann ein Mietaufhebungsvertrag formlos, also auch mündlich geschlossen werden. Um jedoch Unklarheiten zu vermeiden und im Streitfall die geschlossene Vereinbarung auch beweisen zu können, sollte der Mietaufhebungsvertrag auf jeden Fall schriftlich niedergelegt werden.

Anders als eine Kündigung, die einseitig, also nur von einer Partei erklärt wird, müssen einem Aufhebungsvertrag beide Parteien zustimmen.

Was muss ein Mietaufhebungsvertrag regeln?

Das wichtigste ist, dass sich die Parteien auf einen konkreten Beendigungszeitpunkt einigen, zu dem der Mieter die Wohnung räumt und an den Vermieter herausgibt. Weitere Regelungen muss ein Mietaufhebungsvertrag nicht enthalten, sollte er aber.

Ob der Mieter die Wohnung in frisch renoviertem, gesäubertem oder besenreinem Zustand zurückgeben muss, ist reine Verhandlungssache und wird sich an den Regelungen im Mietvertrag orientieren. Hier kommt es meistens darauf an, ob die Schönheitsreparaturenklausel des Mietvertrags wirksam ist.

Der aufzuhebende Mietvertrag und die vermietete Wohnung sind so genau wie möglich zu bezeichnen. Die stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages, wie sie § 545 BGB vorsieht, sollte ausgeschlossen werden, da sich andernfalls das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, sollte der Mieter die Wohnung mindestens zwei Wochen über den Beendigungszeitpunkt hinaus weiter nutzen. Der Aufregungsvertrag würde damit seine Wirkung verlieren.

Für den Mieter besonders wichtig ist eine Regelung, wann der Vermieter eine vom Mieter geleistete Kaution zurückzahlen muss. Das Gesetz sieht keine feste Frist vor. Auch im Mietvertrag ist dies üblicherweise nicht geregelt. Ohne entsprechende Regelung im Aufhebungsvertrag sind Diskussionen über die Rückzahlung der Kaution oftmals vorprogrammiert. Oftmals will der Vermieter für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung einen Teilbetrag der Kaution einbehalten. Hierzu ist er grundsätzlich berechtigt, jedoch muss sich der Betrag an der zu erwartenden Nachzahlung orientieren. Als Anhaltspunkte können die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre dienen.

 

Aufhebungsvertrag Mietvertrag – Wann bietet sich der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrag an?

Ein Mietaufhebungsvertrag kommt beispielsweise dann in Betracht, wenn der Mieter gekündigt hat, und bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen möchte, oder der Vermieter eine Kündigung ausgesprochen hat, und der Mieter vorzeitig eine neue Wohnung gefunden hat. Aber auch im umgekehrten Fall kommt ein Mietaufhebungsvertrag in Betracht, wenn der Mieter innerhalb der Kündigungsfrist des Vermieters noch keine Wohnung gefunden hat und deshalb noch länger in der Wohnung bleiben möchte.

Muss der Vermieter eine Abfindung zahlen?

Vor allem in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt herrscht die Auffassung der Mieter vor, dass sie vom Vermieter eine Abfindungszahlung dafür beanspruchen können, dass sie aus der Wohnung ausziehen. Tatsächlich gibt es einen solchen Rechtsanspruch nicht und es entscheidet sich im jeweiligen Einzelfall, ob der Vermieter eine Zahlung leistet oder nicht. Es ist also reine Verhandlungssache ob und vor allem auch in welcher Höhe der Mieter eine oftmals auch als Umzugskostenpauschale bezeichnete Zahlung vom Vermieter erhält.

Hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, z.B. Eigenbedarf, aufgrund dessen wir dem Mieter kündigen kann, sind seine Erfolgsaussichten im Falle einer Räumungsklage sehr gut. In diesem Fall wird die Bereitschaft des Vermieters eher gering sein, dem Mieter eine Zahlung zu leisten. Besteht hingegen kein berechtigtes Interesse und ist der Vermieter darauf angewiesen, dass der Mieter möglichst zeitnah aus der Wohnung auszieht, damit er beispielsweise das Gebäude abreißen und einen Neubau errichten kann, werden oft sehr hohe Abfindungszahlungen vereinbart, die auch im fünfstelligen Bereich liegen können.

Der Regelungsbedarf in Mietaufhebungsverträgen hängt vom jeweiligen Einzelfall ab und ist so vielfältig, wie die Summe aller Mietverhältnisse. Der von uns angebotene Mustervertrag kann nicht alle Eventualitäten vollständig abdeckt. Unser Muster enthält alle Punkte und Formulierungen, die bei der Verhandlung über eine Mietaufhebung und bei der Prüfung eines Aufhebungsvertrages beachtet werden sollten.

 

Lassen Sie einen Aufhebungsvertrag im Zweifelsfall immer vor der Unterschrift durch unsere Berater prüfen!

Johannes HuberAuthor posts

Rechtsanwalt – Experte für Immobilienrecht Seit 2010 hat Johannes als Rechtsanwalt getätigt. Seine Tätigkeiten erstrecken sich auf die wesentlichen Bereiche des Zivil-, Wirtschafts- und Unternehmensrechts. Schwerpunkt bilden jedoch Beratung und Vertretung im Bereich Immobilienrecht. Neben seiner Tätigkeit als Rechtsanwalt verwaltet er Immobilieneigentum und kennt daher auch die praktischen Bedürfnisse von Wohnungseigentumsgesellschaften, Immobilieneigentümern und Mietern.

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